Czy taras jest częścią wspólną?

Masz taras przy mieszkaniu w bloku i zastanawiasz się, czy to Twoja wyłączna przestrzeń, czy jednak część wspólna budynku? W tym tekście wyjaśnię, jak prawo i orzecznictwo traktują tarasy, balkony i ogrody na dachach. Dowiesz się też, kto płaci za remonty, kto odpowiada za zalania i kiedy potrzebna jest zgoda wspólnoty na prace na tarasie.

Czy taras jest częścią wspólną według ustawy o własności lokali?

Punkt wyjścia daje art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali. Wynika z niego, że „nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”. Przepis brzmi prosto, ale w praktyce rodzi wiele sporów. Nie ma w nim wprost wymienionych tarasów, balkonów ani loggii, co otwiera pole do interpretacji i sporów we wspólnotach.

Za części wspólne bezspornie uznaje się fundamenty, ściany zewnętrzne, dach, klatki schodowe, korytarze, bramy wjazdowe, szyby windowe czy wiatrołapy. Wątpliwości zaczynają się tam, gdzie element konstrukcyjny spełnia jednocześnie funkcję „prywatnego” przedłużenia mieszkania. Tak dzieje się właśnie z tarasami pełniącymi rolę dachu dla lokali niżej oraz z balkonami przylegającymi do jednego lokalu, ale widocznymi w elewacji.

W przypadku tarasów i balkonów sądy coraz częściej przyjmują, że ich status ma charakter dwoisty – w części należą do lokalu, a w części do nieruchomości wspólnej.

Co oznacza dualistyczny status tarasu?

W orzecznictwie Sądu Najwyższego pojawiła się koncepcja, zgodnie z którą taras lub balkon należy „rozłożyć na części”. Nie chodzi tu o fizyczny demontaż, ale o rozdzielenie funkcji poszczególnych elementów. Te, które służą wyłącznie właścicielowi lokalu (np. posadzka, wykończenie, przestrzeń użytkowa), traktowane są jak pomieszczenie pomocnicze przynależne do lokalu. Z kolei elementy, które są konstrukcyjnie związane z bryłą budynku i wpływają na bezpieczeństwo oraz wygląd całości, uznawane są za fragment nieruchomości wspólnej.

W uchwale z 7 marca 2008 r. (III CZP 10/08) Sąd Najwyższy wskazał, że wydatki na utrzymanie części tarasu służącej wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych właściciela obciążają tego właściciela. Natomiast remonty i konserwacja elementów konstrukcyjnych tarasu – trwale połączonych z budynkiem – obciążają wspólnotę mieszkaniową. W praktyce oznacza to potrzebę każdorazowej oceny, co w danym tarasie jest wykończeniem użytkowym, a co konstrukcją dachu lub stropu.

Kiedy taras staje się częścią wspólną z definicji?

Są sytuacje, w których status tarasu jako części wspólnej nie budzi wątpliwości. Dotyczy to zwłaszcza tarasów, z których korzysta kilku właścicieli lokali. Jeśli do tarasu prowadzą wejścia z więcej niż jednego mieszkania albo z części wspólnych (np. z klatki schodowej), to taki taras jest co do zasady nieruchomością wspólną. WSA w Gdańsku podkreślił, że gdy dostęp ma kilku mieszkańców, nie można mówić o wyłącznym korzystaniu jednego właściciela.

Inaczej wygląda sytuacja tarasu dostępnego tylko z jednego lokalu. W wielu przypadkach sądy uznają, że przestrzeń użytkowa takiego tarasu stanowi element składowy lokalu lub jego przynależność, zwłaszcza gdy jest tak ujęta w projekcie architektonicznym i dokumentacji powykonawczej. Dostęp tylko z jednego mieszkania mocno przemawia za „prywatnym” charakterem powierzchni użytkowej tarasu, choć nie przesądza o statusie całej jego konstrukcji.

Jakie elementy tarasu są częścią wspólną, a jakie prywatną?

Żeby zrozumieć, kto za co płaci i kto ponosi odpowiedzialność za szkody, trzeba rozbić taras na warstwy. Sądowe rozstrzygnięcia dotyczące balkonów i tarasów pokazują dość spójny schemat, który da się zastosować w praktyce we wspólnocie mieszkaniowej.

W doktrynie i orzecznictwie jako części wspólne wskazuje się najczęściej płyty konstrukcyjne, izolacje przeciwwodne trwale wbudowane w strop, balustrady tworzące elewację oraz fragmenty ścian zewnętrznych przylegających do tarasu. Inaczej traktuje się warstwę wykończeniową – płytki, deski tarasowe, sztuczną trawę, donice czy aranżację zieleni. To one są zwykle „pole gry” dla właściciela lokalu.

Co zwykle należy do wspólnoty?

Analiza orzeczeń NSA i SN pokazuje, że do nieruchomości wspólnej zalicza się przede wszystkim elementy tarasu pełniące rolę konstrukcyjną i estetyczną dla całego budynku. Chodzi szczególnie o:

• płytę tarasową lub stropową wraz z wbudowaną izolacją przeciwwodną,
• balustrady wchodzące w linię elewacji,
• połączone z tarasem fragmenty elewacji budynku,
• obróbki blacharskie chroniące ściany i krawędzie przed wodą.

Sądy wskazują, że to właśnie na wspólnocie ciąży obowiązek utrzymywania budynku jako obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym i estetycznym. Jeśli więc uszkodzona jest płyta tarasu, przecieka warstwa konstrukcyjnej izolacji albo zagrażają bezpieczeństwu balustrady, nakazy nadzoru budowlanego kierowane są w pierwszej kolejności do wspólnoty mieszkaniowej, a nie do pojedynczego właściciela lokalu.

Za jakie części tarasu odpowiada właściciel lokalu?

Właściciel lokalu obciążony jest natomiast wydatkami na utrzymanie wszystkiego, co służy wyłącznie zaspokajaniu jego potrzeb mieszkaniowych. Chodzi o elementy, które można wymienić lub przerobić bez ingerencji w konstrukcję budynku. To zazwyczaj:

• posadzka tarasu (płytki, deski, żywica, kamień dekoracyjny),
• warstwy wyrównawcze i spadkowe ułożone na izolacji technicznej,
• aranżacje zieleni, trawniki w skrzyniach, iglaki w pojemnikach,
• meble ogrodowe, pergole lekkie, donice, oświetlenie przenośne.

W uchwale z 2008 r. SN wyraźnie powiązał obowiązek właściciela lokalu z powierzchnią wykorzystywaną do wyłącznego użytku. Właściciel może swobodnie wymienić płytki, zmienić wystrój, wprowadzić nowe nasadzenia. Jednocześnie ponosi odpowiedzialność za szkody wyrządzone przez nieprawidłowe ułożenie posadzki czy przeciążenie tarasu nasadzeniami, jeśli doprowadziło to do uszkodzeń.

Kto płaci za remont tarasu i usuwa przecieki?

Spór o to, czy taras jest częścią wspólną, najczęściej wybucha wtedy, gdy zaczyna przeciekać i zalewać sąsiadów. Wtedy pojawia się pytanie: kto finansuje remont i do kogo inspektor nadzoru kieruje nakazy? Odpowiedzi szukano m.in. w sprawach rozpoznawanych przez NSA i sądy administracyjne, gdzie w grę wchodziły tarasy nad garażami oraz rozległe tarasy ogrodowe przy penthouse’ach.

W jednym z wyroków NSA z 28 września 2022 r. (II OSK 1549/20) potwierdzono, że właściciel lokalu odpowiada za wierzchnią warstwę wykończeniową tarasu i jego przestrzeń użytkową. Natomiast utrzymanie w należytym stanie elementów konstrukcyjnych tarasu, w tym płyty stropowej, obciąża wspólnotę mieszkaniową. W praktyce oznacza to często konieczność podziału prac: część „od góry” finansuje właściciel, a część „od dołu” – wspólnota.

Jak podejść do zalewania mieszkań spod tarasu?

Czy zalewanie mieszkania poniżej oznacza automatycznie winę właściciela tarasu? Nie zawsze. Bywa, że problem wynika z błędów wykonawczych izolacji na etapie budowy, źle zaprojektowanych spadków albo uszkodzeń konstrukcyjnych płyty tarasu. W takich sytuacjach nakazy remontu kierowane są – jak wskazywał NSA – przede wszystkim do wspólnoty mieszkaniowej jako podmiotu odpowiedzialnego za stan techniczny budynku.

Jeżeli jednak szkoda powstała wskutek nieprawidłowego użytkowania tarasu, np. samodzielnego skucia części posadzki, zablokowania odpływów czy wykonania „domowej” zabudowy bez zgody wspólnoty, odpowiedzialność odszkodowawcza może spocząć na właścicielu lokalu. Wspólnota, która poniosła koszt remontu tarasu, może dochodzić zwrotu wydatków od właściciela, jeśli wykaże jego winę w pogorszeniu stanu technicznego konstrukcji.

Czy zgoda wspólnoty jest potrzebna na prace na tarasie?

Remont tarasu nie zawsze oznacza to samo. Raz chodzi tylko o wymianę płytek, innym razem o poważne prace konstrukcyjne, montaż ogrodu zimowego czy oranżerii. W zależności od skali ingerencji zmienia się też rola wspólnoty mieszkaniowej oraz wymogi wynikające z Prawa budowlanego.

Sądy administracyjne, na przykład w sprawie ogrodu zimowego na tarasie rozpoznanej przez WSA w Gdańsku, zwracały uwagę, że jeśli ingerencja dotyczy części wspólnych (płyty tarasu, elewacji, obróbek blacharskich), to adresatem obowiązków legalizacyjnych może być wspólnota mieszkaniowa jako właściciel budynku. W praktyce oznacza to potrzebę współdziałania właściciela lokalu i wspólnoty, nawet jeśli taras służy wyłącznie jednej osobie.

Kiedy nie trzeba angażować wspólnoty?

Czysto „kosmetyczne” prace, które nie naruszają konstrukcji i wyglądu elewacji, najczęściej nie wymagają uchwały wspólnoty ani zgody zarządu. Dotyczy to takich działań jak:

• wymiana płytek tarasowych na inną okładzinę o zbliżonym ciężarze,
• ustawienie mebli ogrodowych i lekkich pergoli,
• aranżacje roślinne w donicach i skrzyniach,
• montaż przenośnego oświetlenia czy skrzynki balkonowej.

Ważne, by nie ingerować w balustradę, nie przewiercać elementów konstrukcyjnych i nie zmieniać trwałego wyglądu elewacji widocznej od strony ulicy. Każda stała zabudowa, ogród zimowy czy zmiana obciążeń konstrukcji powinna być poprzedzona zgodą wspólnoty, a często także odpowiednią procedurą w nadzorze budowlanym.

Kiedy zgoda wspólnoty i projekt budowlany są niezbędne?

Przykładem jest budowa oranżerii na tarasie nad garażem podziemnym. W sprawie rozpatrywanej przez WSA w Gdańsku powiatowy inspektor nadzoru budowlanego uznał, że powstał obiekt budowlany wymagający przynajmniej zgłoszenia, a inwestor tego nie zrobił. W konsekwencji uruchomiono procedurę legalizacyjną na podstawie art. 49b Prawa budowlanego. Spór dotyczył tego, czy adresatem obowiązków ma być wspólnota, czy właściciel lokalu.

Sąd wskazał, że istotne jest, czy taras jest częścią wspólną czy przynależnością do lokalu, ale też kto faktycznie jest użytkownikiem przestrzeni i czy budowa naruszyła konstrukcję budynku. Jeżeli zabudowa powstała na części wspólnej, obowiązki legalizacyjne mogą obciążyć wspólnotę, nawet gdy korzysta z niej wyłącznie jeden właściciel. To pokazuje, jak ważne jest, by inwestycje na tarasach konsultować z zarządem wspólnoty zanim pojawi się inspektor nadzoru.

Jak działa umowa quoad usum przy tarasie?

Coraz częściej deweloperzy sprzedają lokale z dużymi tarasami lub ogrodami na dachu, pozostawiając jednocześnie sam taras jako część nieruchomości wspólnej. Rozwiązanie to opiera się na tzw. podziale quoad usum, czyli wydzieleniu prawa do wyłącznego korzystania z fragmentu części wspólnej na rzecz konkretnego właściciela lokalu.

W takiej sytuacji status prawny tarasu się nie zmienia – pozostaje on współwłasnością wszystkich właścicieli, ale umowa między deweloperem (działającym w imieniu przyszłej wspólnoty) a nabywcą lokalu przesądza, że korzystać z tarasu może wyłącznie jeden właściciel. Jednocześnie można w umowie nałożyć na niego obowiązek ponoszenia kosztów utrzymania tej wydzielonej części. Dzięki temu reszta wspólnoty nie finansuje podwyższonego standardu jednego lokalu.

Na co uważać, podpisując umowę quoad usum?

Umowa quoad usum może rozwiązać wiele sporów, ale tylko wtedy, gdy jest precyzyjna. Powinna jasno określać:

• granice tarasu lub ogrodu objętego wyłącznym korzystaniem,
• zakres ingerencji właściciela w nawierzchnię i aranżację,
• podział kosztów remontów między wspólnotę a korzystającego,
• zasady odpowiedzialności za szkody wobec innych lokali.

Specjaliści podkreślają, że nie wystarczy lakoniczne stwierdzenie w akcie notarialnym o „prawie do wyłącznego korzystania”. Trzeba jasno wskazać, czy właściciel może zmieniać wykończenie tarasu, czy wspólnota wciąż odpowiada za izolację przeciwwodną i płytę, oraz w jakim zakresie korzystający partycypuje w funduszu remontowym w związku z tym fragmentem dachu czy stropu.

Jak rozstrzygać spory o taras we wspólnocie mieszkaniowej?

Konflikty wokół tarasów i balkonów zwykle wynikają z trzech przyczyn: niejasnych zapisów w dokumentach, braku wiedzy o orzecznictwie oraz nierównego rozłożenia kosztów pomiędzy właścicieli lokali. Pytanie, czy taras jest częścią wspólną, wraca przy każdym zalaniu mieszkania, planowanej zabudowie czy uchwale o remoncie dachu.

Dobrym punktem wyjścia jest analiza aktu notarialnego, regulaminu wspólnoty, projektu budynku oraz – jeśli istnieją – umów quoad usum. Wiele wspólnot decyduje się na doprecyzowanie zasad w uchwałach, gdzie wyraźnie rozpisuje się, które elementy tarasów i balkonów zalicza się do nieruchomości wspólnej, a które do lokali. Takie doprecyzowanie, oparte o aktualne orzecznictwo SN i NSA, ułatwia podejmowanie decyzji o remontach oraz rozliczanie kosztów między właścicielami.